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Konzept zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Backnang

In seiner Sitzung am Donnerstag, 23. Juli 2020, hat sich der Gemeinderat der Großen Kreisstadt Backnang einstimmig für die Umsetzung des Konzepts zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Backnang ausgesprochen. 

Ausgangslage in Backnang

Nach Einschätzung der Stadtverwaltung besteht in Backnang – wie in den übrigen Mittel- und Ober-zentren der Region Stuttgart – ein Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Gesucht werden zur Zeit Wohnungen in allen Größen. Besonders schwierig gestaltet sich dabei die Suche nach großen, familiengerechten und gleichzeitig bezahlbaren Wohnungen.

Die Städtische Wohnbau Backnang GmbH als kommunales Wohnungsbauunternehmen wird bis Ende des Jahres 2020 rund 100 geförderte Mietwohnungen im Bestand haben. Weitere Projekte stehen in den kommenden Jahren zur Umsetzung an. Es zeichnet sich aber schon jetzt ab, dass die Städtische Wohnbau alleine den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum nicht decken kann. Es ist daher folgerichtig, dass sich an der Gemeinschaftsaufgabe bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, künftig auch private Vorhabenträger beteiligen sollen.

Maßgeblich bei der Entscheidung des Gemeinderats über ein Konzept zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum war, dass eine ausgewogene Verteilung der Lasten gewährleistet ist. Deshalb wird die prozentuale Quote für die Schaffung von preisgebundenem Wohnraum an die in Bebauungsplänen neu geschaffene Geschossfläche gekoppelt. Dabei gilt: je größer das Projekt desto höher die Quote.

Das Konzept zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum berücksichtigt die Förderkriterien des Landeswohnraumförderprogramms. Die jeweils aktuellen Regelungen sind unter https://www.l-bank.de/ zu finden. Preisgebundener Wohnraum kann nur von Inhabern eines Wohnberechtigungsscheins in Anspruch genommen werden, der an festgelegte Einkommensgrenzen gebunden ist. Vor Beantragung eines Wohnberechtigungsscheins, empfiehlt sich eine Beratung  durch die Wohngeldstelle der Stadt Backnang (stadtkaemmerei@backnang.de).

Konzept zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Backnang

  1. Wird für Wohnen durch Aufstellung, Änderung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes Geschossfläche neu geschaffen, muss öffentlich förderbarer Wohnungsbau entsprechend dem jeweils aktuellen Landeswohnraumförderungsprogramm (Mietwohnraumförderung) gemäß nachfolgender Staffelung hergestellt werden:
    - 1.200 m² bis 2.000 m² neue Geschossfläche: 15 % preisgebundener Wohnraum
    - 2.001 m² bis 3.000 m² neue Geschossfläche: 20 % preisgebundener Wohnraum
    - über 3.001 m² neue Geschossfläche: 25 % preisgebundener Wohnraum
  2. Die erste geförderte Wohnung ist ab einer Größe von 1.200 m² neuer Geschossfläche im Sinne des § 20 Baunutzungsverordnung (BauNVO) eines Baugrundstücks zu erstellen.
  3. Die Wohnungen gemäß Ziffer 1 und 2 sind innerhalb von 3 Jahren ab Nutzbarkeit der Erschließungsanlagen fertig zu stellen.
  4. Die mittelbare Belegung von Wohnungen innerhalb der Stadt Backnang ist möglich.
  5. Die Mietpreis- und Belegungsbindung beträgt 25 Jahre.
  6. Die Stadt Backnang hat das Recht, dem Eigentümer mehrere Bewerber mit Wohnberechtigungsschein für die Belegung einer Wohnung vorzuschlagen.
  7. Das Konzept wird zunächst für die Dauer von 3 Jahren angewendet und danach auf seine Wirksamkeit hin überprüft.

Das Konzept findet ab sofort Anwendung und wird vertraglich zwischen der Stadt Backnang und dem Vorhabenträger abgesichert.

Erläuterung des Konzepts

Bei der Konzepterstellung wurde darauf geachtet, dass zusätzliche bürokratische Belastungen für die Akteure am Wohnungsmarkt in einem zumutbaren Rahmen bleiben, keine Abschreckungswirkung für die Wohnungswirtschaft erzeugt wird und keine Ausnahmeregelungen geschaffen werden, die in der Praxis ungewollt zur regelmäßigen Anwendung kommen könnten. Andernfalls wäre zu befürchten gewesen, dass die Bautätigkeit im Segment des Geschosswohnungsbaus spürbar eingeschränkt und damit das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, nicht im erforderlichen Umfang erreicht wird.

Für die Instrumente und Konzepte, die die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum als verbindliche Maßgaben regeln, gelten sowohl rechtliche Rahmenbedingungen die bindend sind, als auch praktische Erfordernisse, die von der Kommune ausgestaltet werden können. Folgende Grundsätze liegen dem nun beschlossenen Konzept zugrunde:

  • Die Regelungen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum dürfen nur bei neu geschaffenem Baurecht angewendet werden, wie z.B. der erstmaligen Überplanung eines Grundstücks durch einen Bebauungsplan. Bei der Änderung eines Bebauungsplans wird nur die zusätzlich mögliche Geschossfläche berücksichtigt.
  • Bei der Ermittlung der anzurechnenden Geschossfläche ist eine „Bagatellgrenze“ berücksichtigt worden, um unzumutbare Belastung von nicht gewerblichen „Kleininvestoren“ zu vermeiden. Zudem zeigt die Praxis, dass eine sinnvolle soziale Durchmischung erst ab einer bestimmten Anzahl von Wohnungen möglich ist.
  • Um tatsächlich die notwendige Anzahl an bezahlbaren Wohnungen zu schaffen, wird ein prozentualer Anteil für bezahlbaren Wohnraum an der neu ermöglichten Geschossfläche festgelegt. Dies dient der grundsätzlichen Gleichbehandlung aller Betroffenen. Die in Abhängigkeit von der neu geschaffenen Geschossfläche festgelegte Quote stellt sicher, dass einerseits die angestrebte soziale Durchmischung erreicht werden kann und andererseits zusätzliche finanzielle Belastungen von nicht preisgebundenen Wohnungen auf ein vertretbares Maß begrenzt werden.
  • Um dem Ziel, auf absehbare Zeit den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, näherzukommen, wird die Fertigstellung der preisgebundenen Wohnungen mit der Nutzbarkeit der Erschließungsanlagen innerhalb eines angemessenen Zeitraums gekoppelt.
  • Die Festlegung einer Mietpreis- und Belegungsbindung erfolgt für einen möglichst langen Zeitraum. Nicht zuletzt aufgrund (zu) kurzer Bindungsfristen, stehen aktuell zu wenig bezahlbare Mietwohnungen zur Verfügung.
  • Vorhabenträger, die sich langfristig in Backnang engagieren und daher bereits einen Mietwohnungsbestand besitzen, können auf das Instrument der sogenannten mittelbaren Belegung von Wohnungen zurückgreifen. Das heißt, dass die Verpflichtung zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Neubau unter Berücksichtigung der Vorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes auf Mietwohnungen in bereits bestehenden Gebäuden in Backnang übertragen werden können. Dies ermöglicht im Einzelfall eine größere Flexibilität bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum und kann die Wirtschaftlichkeit verbessern, ohne das Ziel der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zu vernachlässigen.
  • Mit Hilfe eines Vorschlagsrechts für Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungsschein durch die Stadt Backnang wird erreicht, dass insbesondere die Menschen, die mit hoher Dringlichkeit eine bezahlbare Wohnung suchen, Berücksichtigung finden. Die geltende Rechtslage verpflichtet den Vermieter nicht, an einen vorgeschlagenen Wohnungssuchenden zu vermieten. Darüber hinaus ist eine Verpflichtung auch nicht sinnvoll, da der Vermieter im Sinne eines guten Miteinanders eine ausgewogene Hausgemeinschaft zu gewährleisten hat.
  • Das Konzept zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist grundsätzlich zeitlich befristet. Es wird nach angemessener Frist auf seine praktische Wirksamkeit hin überprüft und gegebenenfalls angepasst. Wenn von Seiten des Landes Baden-Württemberg kein Bedarf mehr für bezahlbaren Wohnraum in bestimmten Gebieten festgestellt wird (Wegfall der Förderzulage) oder generell keine neuen Förderprogramme zur Wohnraumförderung aufgelegt werden, tritt das Konzept außer Kraft.

Wenn Sie Fragen zum Konzept zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum haben, können sich gerne an das Baurechts- und Bauverwaltungsamt wenden.